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Wer seine Immobilie verkaufen möchte, steht vor einer Frage, die alles entscheidet: Was ist sie wert? Die ehrliche Antwort ist unbefriedigend, aber zutreffend: Es gibt nicht einen Wert, sondern mehrere – je nachdem, welchen Weg Sie einschlagen.
Lassen Sie sich auf einem langen Bieterprozess am freien Markt Zeit, entsteht ein Preis aus Angebot und Nachfrage. Verkaufen Sie direkt an einen Ankäufer, bekommen Sie einen anderen – meistens niedrigeren – Preis, dafür aber Geschwindigkeit, Sicherheit und kaum Aufwand. Dieser Artikel erklärt, wie Marktwerte in Niedersachsen ermittelt werden, was hinter einem Ankaufspreis steckt und wann welcher Weg sinnvoll ist.
Das deutsche Bewertungsrecht kennt drei Hauptverfahren, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt sind. Das richtige Verfahren hängt vom Typ der Immobilie ab – kein Verfahren ist pauschal überlegen.
Das Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV) orientiert sich an tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte in vergleichbarer Lage. Gutachterausschüsse erfassen diese Preise in Kaufpreissammlungen und leiten daraus Richtwerte ab.
Geeignet für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Gebieten mit ausreichend Vergleichstransaktionen – in Hannover, Braunschweig oder Osnabrück gut anwendbar; in kleinen Gemeinden mit wenigen jährlichen Verkäufen weniger aussagekräftig.
Das Sachwertverfahren (§ 35 ImmoWertV) berechnet den Wert aus den Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung plus dem Bodenwert. Der Bodenwert orientiert sich am Bodenrichtwert des zuständigen Gutachterausschusses.
Geeignet für selbst genutzte Immobilien ohne hinreichende Vergleichsdaten – etwa ein freistehendes Einfamilienhaus in einer kleinen Gemeinde im Heidekreis oder im Landkreis Diepholz.
Das Ertragswertverfahren (§ 27 ImmoWertV) kapitalisiert die nachhaltig erzielbaren Mieterträge mit einem Liegenschaftszinssatz, der ebenfalls vom Gutachterausschuss auf Basis tatsächlicher Kauffälle veröffentlicht wird.
Geeignet für vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien – zum Beispiel ein Renditeobjekt in Wolfsburg, Hildesheim oder Salzgitter.
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert pro Quadratmeter Grundstücksfläche, der von den Gutachterausschüssen auf Basis ausgewerteter Kauffälle festgelegt wird. In Niedersachsen stehen diese Werte kostenfrei über das Portal BORIS-NI (Bodenrichtwert-Informationssystem Niedersachsen) zur Verfügung – ein öffentliches Angebot der niedersächsischen Landesverwaltung.
Wichtig zu verstehen: Der Bodenrichtwert ist kein Kaufpreis. Er ist ein statistischer Durchschnittswert für ein Referenzgrundstück. Abweichungen – durch besondere Lage, Grundstückszuschnitt, Bebaubarkeit oder Erschließungsstand – müssen sachverständig beurteilt werden.
Die räumliche Streuung der Bodenwerte in Niedersachsen ist erheblich:
Die konkreten Bodenrichtwerte für Ihr Grundstück finden Sie über BORIS-NI – das Abrufen ist kostenlos und ohne Anmeldung möglich.
Niedersachsen hat eine dezentrale Struktur: Für jede kreisfreie Stadt und jeden Landkreis gibt es einen eigenen Gutachterausschuss. Diese Gremien erfassen alle notariell beurkundeten Kaufverträge und leiten daraus Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Marktberichte ab.
Auf Antrag erstellen Gutachterausschüsse kostenpflichtige Verkehrswertgutachten – das einzige Bewertungsdokument mit behördlicher Verbindlichkeit. Für den typischen Privatverkauf ist ein solches Vollgutachten in den meisten Fällen nicht erforderlich; eine qualifizierte Marktwerteinschätzung reicht oft aus.
Zuständige Gutachterausschüsse in Niedersachsen (Auswahl):
Deren Marktberichte sind öffentlich zugänglich und bieten eine solide Grundlage für jede Preiseinschätzung – unabhängig davon, ob Sie über einen Makler, direkt oder per Ankauf verkaufen wollen.
Wer einen Direktankäufer beauftragt, bekommt in aller Regel einen Preis, der unter dem liegt, was bei einem optimalen Marktverkauf möglich wäre. Das ist kein Geheimnis und kein Betrug – es ist die Logik des Geschäftsmodells.
Ein seriöser Ankäufer übernimmt drei Dinge, die sich im Preis niederschlagen:
Der konkrete Abstand zum erzielbaren Marktpreis hängt vom Zustand der Immobilie, der regionalen Nachfrage und der Professionalität des Anbieters ab. Er ist von Fall zu Fall verschieden und lässt sich nicht pauschal beziffern. Für die Entscheidung zählt daher nicht nur die Preisdifferenz, sondern das Gesamtbild: Wie viel Zeit, Nerven und Risiko ist der Unterschied wert?
Nicht jede Situation erlaubt einen langen Bieterprozess – und nicht jede Immobilie eignet sich dafür. Direktankauf kann die bessere Wahl sein, wenn:
Wer Zeit hat und den bestmöglichen Preis erzielen möchte, sollte den freien Markt wählen. Das lohnt sich besonders, wenn:
In diesen Fällen kann die Differenz zwischen Ankaufspreis und erzielbarem Marktpreis so groß sein, dass der zusätzliche Aufwand sich klar rechnet.
Ob Ankauf oder Marktverkauf – diese Faktoren bestimmen, wie Ihre Immobilie bewertet wird, und sollten Sie kennen, bevor Sie entscheiden.
Die Lage ist der am schwersten veränderbare Faktor. Mikrolage (Straße, Lärmbelastung, Nachbarschaft) und Makrolage (Gemeinde, Infrastruktur, Pendeldistanz zu Zentren) prägen den Wert stärker als jede Renovierung. Die Unterschiede in Niedersachsen sind beträchtlich: zwischen der wachsenden Region Hannover und dem strukturschwächeren Landkreis Lüchow-Dannenberg, zwischen einer begehrten Wohnlage in Wolfsburg und einem Dorf im Landkreis Northeim.
Ein Gebäude mit unverändertem Bestand aus den 1960er-Jahren – Einfachverglasung, Ölheizung, keine Fassadendämmung – wird erheblich anders bewertet als ein saniertes Objekt desselben Baujahrs. Käufer und Ankäufer ziehen die geschätzten Sanierungskosten vom gebotenen Preis ab, oft mit einem Risikoaufschlag für unbekannte Mängel.
Seit Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist der Energieausweis bei jedem Verkauf vorzulegen (§ 80 GEG – Hinweis zur Orientierung, kein Ersatz für Rechtsberatung). Die Energieeffizienzklasse beeinflusst zunehmend den erzielbaren Preis: Ein Gebäude der Klasse F, G oder H ist am freien Markt schwer zu vermarkten und für viele Käufer mit Bankfinanzierung kaum zu finanzieren.
Eingetragene Rechte – Wohnrechte, Nießbrauch, Grundschulden, Dienstbarkeiten – können den Wert erheblich beeinflussen. Was im Grundbuch steht, muss beim Verkauf offengelegt werden. Ankäufer sind mit solchen Konstellationen oft vertraut; am freien Markt schrecken belastete Grundbücher viele Interessenten ab oder verzögern den Prozess erheblich.
Anders als beim Maklerverkauf beginnt der Ankaufsprozess nicht mit einem umfangreichen Gutachten, sondern mit einer schnellen Ersteinschätzung auf Basis Ihrer Angaben.
immozeit koordiniert diesen Prozess in Niedersachsen über Partner vor Ort – kein eigenes Büro in der Region, aber lokale Marktkenntnis durch regionale Netzwerke in Hannover, Braunschweig, Osnabrück und weiteren niedersächsischen Städten und Landkreisen.
Bevor Sie eine Entscheidung treffen, lohnt sich eine unverbindliche Einschätzung – ohne Festlegung. Nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite für eine erste Rückmeldung ohne Verkaufsdruck. Sie können danach in Ruhe abwägen, ob Direktankauf oder Marktverkauf für Ihre Situation besser passt.
Wer sich zusätzlich absichern möchte, findet beim zuständigen Gutachterausschuss aktuelle Marktberichte – oder kann die Bodenrichtwerte für das eigene Grundstück über BORIS-NI kostenfrei einsehen. Beide Quellen sind öffentlich und unabhängig von jedem Anbieter.
Weitere Hintergrundartikel zum Thema Immobilienverkauf in Niedersachsen finden Sie in unserem Blog.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Ankauf
Das Redaktionsteam von Immozeit Ankauf. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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